Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen für Entwicklungszwecke

Träumen Sie davon, ein Projekt zu entwickeln, aber das Grundstück ist als landwirtschaftliches Land klassifiziert?

Ihr Traum könnte angesichts der jüngsten Änderungen der Umfassenden Regeln zur Landnutzungsumwandlung von 2002 durch das Department of Agrarian Reform (DAR) nur wenige Dokumente davon entfernt sein, Wirklichkeit zu werden.

Bewilligte Wohnbauprojekte auf den Philippinen



Landnutzungsumwandlung definieren

Landnutzungsumwandlung ist definiert als die Handlung oder Methode zur Änderung der gegenwärtigen physischen Nutzung eines landwirtschaftlichen Grundstücks entweder für einen nichtlandwirtschaftlichen Zweck oder für dieselbe landwirtschaftliche Nutzung, jedoch mit Ausnahme der Bodenbearbeitung sowie des Anbaus von Pflanzen und Bäumen gemäß der Genehmigung durch DAR.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass sich die Landnutzungsumwandlung von der Neuklassifizierung unterscheidet. Im Vergleich zur Flächennutzungsänderung ist die Umgliederung die Angabe des Potenzials landwirtschaftlicher Flächen, die für nichtlandwirtschaftliche Zwecke genutzt werden können. Dies ermöglicht jedoch nicht automatisch, dass ein Grundeigentümer dieselbe landwirtschaftliche Fläche für unterschiedliche Zwecke nutzt. Ein umgewandeltes Land gibt dem Grundeigentümer indessen ein tatsächliches Recht, ein zuvor klassifiziertes landwirtschaftliches Land in seine umgewandelte, jetzt beabsichtigte Nutzung zu nutzen. Dies entspricht DARs Abschnitt 65 des Republikgesetzes Nr. 6657, geändert durch die Ausführungsverordnung (EO) 129-A, und Absatz (13), Abschnitt 3, Titel XI des überarbeiteten Verwaltungsgesetzbuchs von 1987, auch bekannt als EO Nr 292. PAL streicht Flüge nach Saudi vom 9. bis 13. Juli Kunden dürfen jetzt PNB-Konten online eröffnen Schlechter Zustand der PH-Landwirtschaft für fehlgeleitete Politik verantwortlich gemacht

Ackerland zum Verkauf auf den Philippinen

Sind landwirtschaftliche Flächen für eine Landnutzungsänderung geeignet?

Die kurze Antwort ist nein. Die lange Antwort ist jedoch in drei Kategorien unterteilt: konvertierbares Land, nicht verhandelbare Konversionsgebiete und stark eingeschränkte Konversionsgebiete.

Für eine Umwandlung in Frage kommende landwirtschaftliche Flächen sollten gemäß RA Nr. 6657 mit Wirkung vom 15. Juni 1988 in nicht-landwirtschaftliche Nutzungen wie Gewerbe, Industrie und Wohnen durch die Kommunalverwaltung oder durch eine Präsidialproklamation umklassifiziert werden 15, 1988, sollten jedoch die Richtlinien des DAR zur Erlangung einer Freistellungsfreigabe gelten.

Für die Umwandlung nicht verhandelbare Flächen lassen sich weiter in zwei Kategorien unterteilen. Erstens sind landwirtschaftliche Flächen, die nach dem National Integrated Protected Areas System (NIPAS) klassifiziert sind, wie vom Department of Environment and Natural Resources (DENR) festgelegt. Die zweite Kategorie umfasst bewässertes, bewässerbares Land und landwirtschaftliche Flächen mit bestehenden Bewässerungsanlagen, wie von der National Irrigation Administration (NIA) beschrieben.

Zu den für die Umwandlung stark restriktiven Gebieten gehören schließlich die folgenden: bewässerbare Flächen mit fester Finanzierungszusage, die jedoch nicht durch Bewässerungsprojekte abgedeckt sind; agroindustrielles Ackerland; Hochland oder Gebiete mit Höhen von 500 Metern und mehr, die das Potenzial für den Anbau hochwertiger oder gemäßigter Kulturen aufweisen; Grundstücke mit Bekanntgabe der Grundstücksbewertung und des Grundstückserwerbs und; Ländereien, die sich in umweltkritischen Gebieten (ECA) befinden oder an umweltkritischen Projekten (ECP) beteiligt sind.

Abgesehen von genehmigten Wohnprojekten sollten landwirtschaftliche Flächen, die für die Umwandlung stark eingeschränkt sind und Flächen von mehr als fünf Hektar aufweisen, vom Landnutzungsausschuss (PLUTC) des Presidential Agrarian Reform Council (PARC) beraten werden.

Optimierte Prozesse

Mit der Administrative Order (AO) No. 1, Series of 2019 hat das Department nun seine Richtlinien und Methoden überarbeitet, um den langen Prozess der Landnutzungsänderung auf den Philippinen zu rationalisieren. Dies geschah durch die Änderung spezifischer Bestimmungen der AO Nr. 1, Serie von 2002, in der Hoffnung, den Prozess der Landumwandlungsverfahren zu beschleunigen.

Zu Beginn kann nur der Grundeigentümer oder sein ordnungsgemäß bevollmächtigter Vertreter eine Flächennutzungsänderung beantragen und alle Belege einreichen. Ackerland zur Umwandlung, das nach RA 6657 erworben wurde, wäre jedoch nur zulässig, wenn der Antragsteller auch Nutznießer der Agrarreform ist. Der Begünstigte sollte ebenfalls den vollen Preis des Grundstücks bezahlen.

Um eine schnellere Verarbeitung zu erreichen, wurden in den neuesten Richtlinien auch einige Anforderungen für die Landnutzungsänderung beseitigt, wie beispielsweise das Zertifikat des Landwirtschaftsministeriums (DA); das Environmental Compliance Certificate (ECC) des DENR unter bestimmten Bedingungen und; a Umwandlungsbeihilfe für Gebiete, die nach einer national erklärten Katastrophe als Umsiedlungs- oder Umsiedlungsgebiete für vertriebene Gemeinschaften genutzt werden sollen, sofern diese nicht Teil der Strategischen Entwicklungszonen für Landwirtschaft und Fischerei (SAFDZ) sind.

Mit den neuesten Änderungen werden nun elektronische Kopien von Landtiteln anstelle von beglaubigten Kopien akzeptiert, um den Landbesitz und seine registrierten Eigentümer zu bestätigen. Die folgenden Orte fallen jedoch nicht unter diese spezifische Änderung: Basilan (Isabela); Batane (Basco); Cadiz-Stadt; Cagayan (Tuao); Dapitan-Stadt; Neger abendländisch; Provinz Tawi-Tawi (Bongao); Silay-Stadt und; Sulu (Jolo).

Für reibungslosere öffentliche Transaktionen

Die Vereinfachung wichtiger Gesetze wie der Umfassenden Regeln zur Landnutzungskonversion von 2002 ist dank der Initiative des Ministeriums eine hervorragende Ausführungsmethode. Dies dient jedoch nicht nur der Vermeidung zusätzlicher, aber unnötiger Gebühren bei der Sicherung individueller Freigaben. Stattdessen werden Änderungen ähnlicher Ziele es dem Land ermöglichen, einen umfassenden bodenpolitischen Rahmen zu entwickeln, der die landwirtschaftliche Entwicklung für ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum nutzt.

Der Autor ist der Hauptarchitekt von Fulgar Architects, einem Architekturbüro, das lokalen und internationalen Bauträgern hilft, einzigartige und vielfältige Planungs- und Designspezialitäten für Immobilien, Hotels, Eigentumswohnungen, gewerbliche und gemischt genutzte Township-Entwicklungen mit dem Streben nach dem Meta- modern in der nächsten philippinischen Architektur